近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月大学老师最怕什么部门举报17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，大学老师最怕什么部门举报投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均大学老师最怕什么部门举报会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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