OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市doi的时候怎么夹，doi是怎么夹场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未doi的时候怎么夹，doi是怎么夹来的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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